StP 2 Nr. 19

Steuerausscheidung - Kauf oder Verkauf eines Grundstückes im Geschäftsvermögen

1. Allgemeines

Bei Begründung oder Aufhebung eines Nebensteuerdomizils infolge Kauf oder Verkauf eines Grundstücks gilt die Einheit der Steuerperiode. In allen Kantonen dauert die Steuerpflicht vom 1.1. - 31.12. der Steuerperiode (vgl. StP 55 Nr. 2). Für die Steuerausscheidung erfolgt bei Kauf oder Verkauf eines Grundstückes im interkantonalen Verhältnis eine Gewichtung aufgrund der tatsächlichen Besitzesdauer während der Steuerperiode.

Bei der Ausscheidung wird unterschieden zwischen Kapitalanlageliegenschaften und Betriebsliegenschaften (vgl. StP 2 Nr. 18).

2. Kapitalanlageliegenschaft

2.1. Grundsatz

Die Steuerausscheidung beim Kauf oder Verkauf einer Kapitalanlageliegenschaft erfolgt grundsätzlich gleich, wie beim Kauf oder Verkauf eines Privatgrundstückes (vgl. auch Beispiele in StP 2 Nr. 8).

2.2. Kauf

Der Repartitionswert (vgl. StP 2 Nr. 7) des gekauften Grundstücks wird mit der Besitzesdauer gewichtet. Der gewichtete Vermögenswert wird sodann dem Belegenheitskanton zugeteilt.

Der in der Steuerperiode erzielte Ertrag und die Gewinnungskosten (Unterhalts- und Verwaltungskosten) des betreffenden Grundstückes werden objektmässig dem Belegenheitskanton zugeteilt. Die Zuteilung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt dagegen im Verhältnis der den Kantonen zugeteilten Aktiven am Ende der Steuerperiode.

2.3. Verkauf

Beim Verkauf eines Grundstückes wird der betreffende Repartitionswert (vgl. StP 2 Nr. 7) dem Belegenheitskanton zugeteilt. Für die Zuteilung der Vermögenswerte wird sodann der Repartitionswert mit der Besitzesdauer gewichtet. Der Repartitionswert abzüglich den gewichteten Vermögenswert ergibt den Korrekturwert für die Steuerausscheidung.

Der dem Spezialsteuerdomizil zugeteilte Bruttovermögensanteil kann in bestimmten Fällen der Höhe des Vermögens am Ende der Steuerperiode entsprechen oder grösser sein. In diesem Fall wird dem Spezialsteuerdomizil maximal die Höhe des Bruttovermögens am Ende der Steuerperiode zugeteilt; das Hauptsteuerdomizil erhält dagegen keinen Vermögensanteil zugewiesen.

Existieren mehrere Spezialsteuerdomizile, übernimmt der Kanton, in dem sich die verkaufte Liegenschaft befunden hat, den Teil, der zu Lasten des Hauptsteuerdomizils geht und dessen Bruttovermögensanteil übersteigt.

Der in der Steuerperiode erzielte Ertrag (inkl. Buchgewinn) und die Gewinnungskosten (Unterhalts- und Verwaltungskosten) des betreffenden Grundstückes werden objektmässig dem Belegenheitskanton zugeteilt. Auf dem Grundstückgewinn geschuldete AHV-Beiträge (vgl. StP 133 Nr. 2) werden ebenfalls objektmässig dem Belegenheitskanton zugeteilt.

Die Zuteilung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt dagegen im Verhältnis der den Kantonen zugeteilten Aktiven am Ende der Steuerperiode.

3. Betriebsliegenschaften

3.1. Allgemeines

Beim Kauf einer Betriebsliegenschaft wird am Belegenheitsort kein Spezialsteuerdomizil begründet, wohl aber eine Besteuerungsbefugnis. Beim Verkauf einer solchen Liegenschaft endet die Besteuerungsbefugnis des Belegenheitsortes. Die Steuerpflicht am Belegenheitsort dauert beim Kauf und Verkauf vom 1.1. bis 31.12. der entsprechenden Steuerperiode (Einheit der Steuerperiode).

Das Geschäftsvermögen und -einkommen (inkl. wiedereingebrachte Abschreibungen) werden ausschliesslich quotenmässig (vgl. StP 2 Nr. 22) zugeteilt, wobei die Zuteilung zum Belegenheitsort nach Massgabe der tatsächlichen Besitzesdauer erfolgt. Davon ausgenommen sind Wertzuwachsgewinn und verkaufsbedingte Aufwendungen inkl. AHV-Beitrag auf dem Grundstückgewinn (vgl. StP 133 Nr. 2), welche objektmässig zugeteilt werden.

3.2. Beispiele

3.2.1. Ausscheidung bei Kauf einer Betriebsliegenschaft

Alleinstehender Steuerpflichtiger mit Einzelfirma im Kanton TG:

  • Kauf einer Betriebsliegenschaft im Kanton St. Gallen per 01.07.2016
  • Quotenanteil Geschäftseinkommen und -vermögen: TG 80% und SG 20%.

Vermögensverhältnis per 31.12.2016  Vermögen  Repartitionswert

Geschäftsliegenschaft TG

  Fr.

  600'000

  Fr. 420'000   70%

Geschäftsliegenschaft SG  Fr.350'000  Fr. 280'000   80%
Übriges Geschäftsvermögen  Fr.200'000
Bewegliches Privatvermögen     Fr.300'000
Geschäftsschulden  Fr.  400'000
Privatschulden  Fr.  100'000

Einkommen vom 1.1. - 31.12.2016 Total SG

Erwerbseinkommen (ohne Schuldzinsen)

Fr.

80'000

Fr. 16'000 gem. Quote!

Wertschriftenertrag (PrivatvermögenFr.6'000
Schuldzinsen (geschäftlich und privat)Fr.15'000
Säule 3aFr.16'000
Freiwillige ZuwendungenFr.1'000
VersicherungsabzugFr.3'100

Steuerausscheidung Vermögen 2016

VermögenTotalTGin %SGin %
Repartitionswert TG420'000420'000
Repartitionswert SG280'000280'000
Gewichtung Liegenschaft SG 1)   140'000-140'000
übriges Geschäftsvermögen200'000160'00080.0040'00020.00
Bewegliches Vermögen   300'000   300'000_______
Total der Aktiven1'200'0001'020'000   85.00180'000   15.00
Hypotheken-500'000-425'00085.00 -75'00015.00
Anpassung au Niveau TG 2)   300'000   240'000  60'000
Reinvermögen1'000'000835'00083.50    165'00016.50
Steuerfreibetrag   -50'000  -41'75083.50   -8'25016.50
Steuerbares Vermögen935'000
=======
      793'300
======
156'700
======

1) Gewichtung Liegenschaft: Fr. 280'000 : 360 x 180 = 140'000

2) Angleichung auf Niveau TG/Zuteilung auf beteiligte Kantone nach Besitzdauer:

   - Repartitionszuschlag = Fr. 280'000 : 70 - Fr. 280'000 = Fr. 120'000
   - Zuteilung Fr. 120 000 : 360 x 180 = Fr. 60 000 je auf TG und SG

 

Steuerausscheidung Einkommen 2016

EinkommenTotalTGin %SGin %
Wertschriftenerträge6'0006'000
Zins Eigenkapital 1) 17'500 14'00080.00  3'50020.00
Vermögensertrag       23'50020'000 3'500 
Schuldzinsen-15'000-12'750    85.00    -2'250    15.00
Erwerbseinkommen 1)62'50050'00080.0012'50020.00
Säule 3a-16'000-12'80080.00 -3'20020.00
Reineinkommen55'00044'45080.8210'55019.18
Freiwillige Zuwendungen     -1'000-80880.82-19219.18
Versicherungsabzug -3'100 -2'50580.82  -59519.18
Steuerbares Einkommen50'900
=====
       41'100
=====
        9'800
====

1)Ein Anteil des Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit wird beim Vermögensertrag als Ertrag für das im Geschäft investierte Eigenkapital berücksichtigt:
 -Eigenkapitalzins 3.5% von Fr. 500'000 (Die Liegenschaften werden für die Berechnung des Eigenkapitalzinses zum interkantonalen Repartitionswert bewertet).
 -Berechnung restliches selbständiges Erwerbseinkommen Fr. 80'000 - Fr. 17'500

 

3.2.2. Ausscheidung Verkauf einer Betriebsliegenschaft

Alleinstehender Steuerpflichtiger mit Einzelfirma im Kanton TG:

  • Verkauf einer Betriebsliegenschaft im Kanton St. Gallen und Auflösung dieser Betriebsstätte per 30.09.2016
  • Quotenanteil Betriebsstätte St. Gallen: 40% am Geschäftseinkommen per Auflösung Betriebsstätte und Fr. 40'000 per Annum am übrigen Geschäftsvermögen

Vermögensverhältnis per 31.12.2016VermögenRepartitionswert

Geschäftsliegenschaft SG (bis 30.09.2016)

 Fr.

 350'000

 

Fr. 280'000   80 %

 
Geschäftsliegenschaft TG Fr.600'000Fr. 420'000   70%
Übriges Geschäftsvermögen Fr.330'000
Bewegliches Privatvermögen Fr.250'000
Geschäftsschulden Fr. 350'000
Privatschulden Fr. 150'000

Einkommen vom 1.1. - 31.12.2016 Total SG

Erwerbseinkommen (ohne Schuldzinsen)

Fr.

80'000

Fr. 24'000 gem. Quote*

Wertschriftenertrag (Privatvermögen)Fr.6'000
Schuldzinsen (geschäftlich und privat)Fr.14'500
Säule 3aFr.13'000
Freiwillige ZuwendungenFr.1'200
VersicherungsabzugFr.3'100
* auf ein Jahr gewichteter Quotenanteil (40% : 12 x 9)

Steuerausscheidung Vermögen 2016

VermögenTotalTGin %SGin %
Repartitionswert TG420'000420'000
Repartitionswert SG-280'000280'000
Gewichtung Liegenschaft SG 1)   70'000-70'000
übriges Geschäftsvermögen 2)330'000300'00030'000
Bewegliches Vermögen   250'000  250'000_______
Total der Aktiven1'000'000760'000   76.00240'000   24.00
Hypotheken-500'000-387'50076.00 -112'50024.00
Anpassung au Niveau TG 3)   180'000_ 90'000  90'000
Reinvermögen680'000470'00069.12    202'50030.88
Steuerfreibetrag   -50'000 -34'56069.12  -15'44030.88
Steuerbares Vermögen630'000
=======
      435'400
======
194'600
======

1)Gewichtung Liegenschaft: (Fr. 350'000 x 80%) : 360 x 270 = Fr. 210'000
- Korrekturwert: Fr. 280'000 - Fr. 210'000 = Fr. 70'000
2)Der Quotenanteil des Kantons St. Gallen von Fr. 40'000 per Annum am übrigen Geschäftsvermögen wird aufgrund der per 30. September 2016 aufgelösten Betriebsstätte entsprechend gewichtet (Fr. 40'000 : 12 x 9). 
3)Angleichung auf Niveau TG / Zuteilung auf beteiligte Kantone nach Besitzdauer:
- Repartitionszuschlag TG = 420'000 : 70% - Fr. 420'000 = Fr. 180'000
- Repartitionszuschlag SG = 280'000 : 70% - Fr. 280'000 = Fr. 120'000
- Zuteilung SG nach Besitzdauer: Fr. 120'000 : 360 x 270 = Fr. 90'000
- Zuteilung TG: Fr. 180'000 Kanton TG - Fr. 90'000 Kanton SG = Fr. 90'000

 

Steuerausscheidung Einkommen 2016

EinkommenTotalTGin %SGin %
Wertschriftenerträge6'0006'000
Zins Eigenkapital 1) 14'000 9'80070.00  4'20030.00
Vermögensertrag       20'00015'800 4'200 
Schuldzinsen-14'500-11'020    76.00    -3'480    24.00
Erwerbseinkommen 1)66'00046'20070.0019'80030.00
Säule 3a-13'000 -9'10070.00 -3'90030.00
Reineinkommen58'50041'88071.5917'70928.41
Freiwillige Zuwendungen     -1'200-85971.59-34128.41
Versicherungsabzug -3'100 -2'21971.59_  -88128.41
Steuerbares Einkommen54'200
=====
       38'800
=====
        15'400
=====

1) Ein Anteil des Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit wird beim Vermögensertrag als Ertrag für das im Geschäft investierte Eigenkapital berücksichtigt:
-Eigenkapitalzins 3.5% von Fr. 400'000 (Die Liegenschaften werden für die Berechnung des Eigenkapitalzinses zum interkantonalen Repartitionswert bewertet).
-Berechnung restliches selbständiges Erwerbseinkommen Fr. 80'000 - Fr. 14'000