StP 2 Nr. 19

Steuerausscheidung - Kauf oder Verkauf eines Grundstückes im Geschäftsvermögen

1. Allgemeines

Bei Begründung oder Aufhebung eines Nebensteuerdomizils infolge Kauf oder Verkauf eines Grundstücks gilt die Einheit der Steuerperiode. In allen Kantonen dauert die Steuerpflicht vom 1.1. - 31.12. der Steuerperiode (vgl. StP 55 Nr. 2). Für die Steuerausscheidung erfolgt bei Kauf oder Verkauf eines Grundstückes im interkantonalen Verhältnis eine Gewichtung aufgrund der tatsächlichen Besitzesdauer während der Steuerperiode.

Bei der Ausscheidung wird unterschieden zwischen Kapitalanlageliegenschaften und Betriebsliegenschaften (vgl. StP 2 Nr. 18).

2. Kapitalanlageliegenschaft

2.1. Grundsatz

Die Steuerausscheidung beim Kauf oder Verkauf einer Kapitalanlageliegenschaft erfolgt grundsätzlich gleich, wie beim Kauf oder Verkauf eines Privatgrundstückes (vgl. auch Beispiele in StP 2 Nr. 8).

2.2. Kauf

Der Repartitionswert (vgl. StP 2 Nr. 7) des gekauften Grundstücks wird mit der Besitzesdauer gewichtet. Der gewichtete Vermögenswert wird sodann dem Belegenheitskanton zugeteilt.

Der in der Steuerperiode erzielte Ertrag und die Gewinnungskosten (Unterhalts- und Verwaltungskosten) des betreffenden Grundstückes werden objektmässig dem Belegenheitskanton zugeteilt. Die Zuteilung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt dagegen im Verhältnis der den Kantonen zugeteilten Aktiven am Ende der Steuerperiode.

2.3. Verkauf

Beim Verkauf eines Grundstückes wird der betreffende Repartitionswert (vgl. StP 2 Nr. 7) dem Belegenheitskanton zugeteilt. Für die Zuteilung der Vermögenswerte wird sodann der Repartitionswert mit der Besitzesdauer gewichtet. Der Repartitionswert abzüglich den gewichteten Vermögenswert ergibt den Korrekturwert für die Steuerausscheidung.

Der dem Spezialsteuerdomizil zugeteilte Bruttovermögensanteil kann in bestimmten Fällen der Höhe des Vermögens am Ende der Steuerperiode entsprechen oder grösser sein. In diesem Fall wird dem Spezialsteuerdomizil maximal die Höhe des Bruttovermögens am Ende der Steuerperiode zugeteilt; das Hauptsteuerdomizil erhält dagegen keinen Vermögensanteil zugewiesen.

Existieren mehrere Spezialsteuerdomizile, übernimmt der Kanton, in dem sich die verkaufte Liegenschaft befunden hat, den Teil, der zu Lasten des Hauptsteuerdomizils geht und dessen Bruttovermögensanteil übersteigt.

Der in der Steuerperiode erzielte Ertrag (inkl. Buchgewinn) und die Gewinnungskosten (Unterhalts- und Verwaltungskosten) des betreffenden Grundstückes werden objektmässig dem Belegenheitskanton zugeteilt. Auf dem Grundstückgewinn geschuldete AHV-Beiträge (vgl. StP 133 Nr. 2) werden ebenfalls objektmässig dem Belegenheitskanton zugeteilt.

Die Zuteilung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt dagegen im Verhältnis der den Kantonen zugeteilten Aktiven am Ende der Steuerperiode.

3. Betriebsliegenschaften

3.1. Allgemeines

Beim Kauf einer Betriebsliegenschaft wird am Belegenheitsort kein Spezialsteuerdomizil begründet, wohl aber eine Besteuerungsbefugnis. Beim Verkauf einer solchen Liegenschaft endet die Besteuerungsbefugnis des Belegenheitsortes. Die Steuerpflicht am Belegenheitsort dauert beim Kauf und Verkauf vom 1.1. bis 31.12. der entsprechenden Steuerperiode (Einheit der Steuerperiode).

Das Geschäftsvermögen und -einkommen (inkl. wiedereingebrachte Abschreibungen) werden ausschliesslich quotenmässig (vgl. StP 2 Nr. 22) zugeteilt, wobei die Zuteilung zum Belegenheitsort nach Massgabe der tatsächlichen Besitzesdauer erfolgt. Davon ausgenommen sind Wertzuwachsgewinn und verkaufsbedingte Aufwendungen inkl. AHV-Beitrag auf dem Grundstückgewinn (vgl. StP 133 Nr. 2), welche objektmässig zugeteilt werden.

3.2. Beispiele mit Repartitionswerten ab 2019 ff.

3.2.1. Ausscheidung bei Kauf einer Betriebsliegenschaft

Alleinstehende steuerpflichtige Person mit Einzelfirma im Kanton TG:

  • Kauf einer Betriebsliegenschaft im Kanton St. Gallen per 1. Juli.
  • Quotenanteil Geschäftseinkommen und -vermögen: TG 80% und SG 20%.
  • 1% Eigenkapitalzins für betreffende Steuerperiode (Annahme)

Vermögensverhältnis im Kaufsjahr
per 31. Dezember
  Vermögen  Repartitionswert

Geschäftsliegenschaft TG

  Fr.

  375'000

  Fr. 450'000   120%

Geschäftsliegenschaft SG  Fr.360'000  Fr. 360'000   100%
Übriges Geschäftsvermögen  Fr.100'000
Bewegliches Privatvermögen     Fr.340'000
Geschäftsschulden  Fr.  200'000
Privatschulden  Fr.  75'000

Steuerausscheidung Vermögen im Kaufjahr

VermögenTotalTGin %SGin %
Repartitionswert TG450'000450'000
Repartitionswert SG360'000360'000
Gewichtung Liegenschaft SG 1)   180'000-180'000
übriges Geschäftsvermögen100'00080'00080.0020'00020.00
Bewegliches Vermögen   340'000   340'000_______
Total der Aktiven1'250'0001'050'000   84.00200'000   16.00
Schulden-275'000-231'00084.00 -44'00016.00
Anpassung au Niveau TG 2)  -135'000  -105'000  -30'000
Reinvermögen840'000714'00085.00    126'00015.00
Steuerfreibetrag  -100'000  -85'00085.00   -15'00015.00
Steuerbares Vermögen740'000
======
      629'000
======
111'000
======

1) Gewichtung Liegenschaft: Fr. 360'000 : 360 x 180 = 180'000

2) Angleichung auf Niveau TG/Zuteilung auf beteiligte Kantone nach Besitzdauer:

   - Repartitionsabschlag TG = Fr. 450'000 : 120% - Fr. 450'000 = - Fr. 70'000
   - Repartitionsabschlag SG = Fr. 360'000 : 120% - Fr. 360'000 = - Fr. 60'000
     Zuteilung - Fr. 60'000 : 360 x 180 = - Fr. 30'000 je auf TG und SG

 

Einkommen vom im Kaufsjahr
vom 1.1. bis 31.12. 
 Total SG

Erwerbseinkommen (ohne Schuldzinsen)

Fr.

82'600

Fr. 16'520 gem. Quote!

Wertschriftenertrag (PrivatvermögenFr.6'000
Schuldzinsen geschäftlichFr.5'100
Schuldzinsen privat

Fr.
2'400


Säule 3aFr.15'500
VersicherungsabzugFr.3'100

Steuerausscheidung Einkommen im Kaufjahr

EinkommenTotalTGin %SGin %
Wertschriftenerträge6'0006'000
Fremd- und Eigenkapitalzins 1)   12'000 9'60080.00  2'40020.00
Vermögensertrag       18'00015'600 2'400 
Schuldzinsen-7'500-6'300    84.00    -1'200    16.00
Erwerbseinkommen 1)70'60056'48080.0014'12020.00
Säule 3a-15'500-12'40080.00 -3'10020.00
Reineinkommen65'60053'38081.3712'22018.63
Versicherungsabzug -3'100 -2'52281.37  -57818.63
Steuerbares Einkommen62'500
=====
       50'900
=====
        11'600
=====

1)Ein Anteil des Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit wird beim Vermögensertrag als Ertrag für das im Geschäft investierte Eigenkapital berücksichtigt:
 -Eigenkapitalzins 15% von Fr. 690'000 (Die Liegenschaften werden für die Berechnung des Eigenkapitalzinses zum interkantonalen Repartitionswert bewertet).
 -Berechnung restliches selbständiges Erwerbseinkommen:
Fr. 82'600 - Fr. 6'900 (Eigenkapitalzins) - Fr. 5'100 (geschäftliche Schuldzinsen)

 

3.2.2. Ausscheidung Verkauf einer Betriebsliegenschaft

Alleinstehende steuerpflichtige Person mit Einzelfirma im Kanton TG:

  • Verkauf einer Betriebsliegenschaft im Kanton St. Gallen und Auflösung dieser Betriebsstätte per 30. September
  • Quotenanteil Betriebsstätte St. Gallen:
    - 40% am Geschäftseinkommen per Auflösung Betriebsstätte
    - Fr. 40'000 pro Jahr am übrigen Geschäftsvermögen
  • 1% Eigenkapitalzins für betreffende Steuerperiode (Annahme).

Vermögensverhältnis im Verkaufsjahr
per 31. Dezember
VermögenRepartitionswert

Geschäftsliegenschaft SG (bis 30.09.)

 Fr.

 360'000

 

Fr. 360'000   100 %

 
Geschäftsliegenschaft TG Fr.375'000Fr. 450'000   120%
Übriges Geschäftsvermögen Fr.180'000
Bewegliches Privatvermögen Fr.170'000
Geschäftsschulden Fr. 200'000
Privatschulden Fr. 80'000

Steuerausscheidung Vermögen im Verkaufsjahr

VermögenTotalTGin %SGin %
Repartitionswert TG450'000450'000
Repartitionswert SG-360'000360'000
Gewichtung Liegenschaft SG 1)   90'000-90'000
übriges Geschäftsvermögen 2)180'000150'00030'000
Bewegliches Vermögen  170'000  170'000_______
Total der Aktiven  800'000500'000   62.50300'000   37.50
Hypotheken-280'000-175'00076.00 -105'00037.50
Anpassung au Niveau TG 3) -135'000_ -90'000  -45'000
Reinvermögen385'000235'00061.04    165'00038.96
Steuerfreibetrag -100'000 -61'04061.04  -138'96038.96
Steuerbares Vermögen285'000
======
      174'000
======
126'000
======

1)Gewichtung Liegenschaft: (Fr. 360'000 x 100%) : 360 x 270 = Fr. 270'000
- Korrekturwert: Fr. 360'000 - Fr. 270'000 = Fr. 90'000
2)Der Quotenanteil des Kantons St. Gallen von Fr. 40'000 pro Jahr am übrigen Geschäftsvermögen wird aufgrund der per 30. September aufgelösten Betriebsstätte entsprechend gewichtet (Fr. 40'000 : 12 x 9). 
3)Angleichung auf Niveau TG / Zuteilung auf beteiligte Kantone nach Besitzdauer:
- Repartitionszuschlag TG = Fr. 450'000 : 120% - Fr. 450'000 = - Fr. 75'000
- Repartitionszuschlag SG = Fr. 360'000 : 120% - Fr. 360'000 = - Fr. 60'000
- Zuteilung SG nach Besitzdauer: - Fr. 60'000 : 360 x 270 = - Fr. 45'000
- Zuteilung TG: - Fr. 75'000 Kanton TG - Fr. 15'000 Kanton SG = - Fr. 90'000

 

Einkommen im Verkaufsjahr
vom 1.1. bis 31.12.
 Total SG

Erwerbseinkommen (ohne Schuldzinsen)

Fr.

80'000

Fr. 24'000 gem. Quote*

Wertschriftenertrag (Privatvermögen)Fr.6'000
Schuldzinsen geschäftlichFr.4'700
Schuldzinsen privat

Fr.
1'700


Säule 3aFr.13'000
VersicherungsabzugFr.3'100
* auf ein Jahr gewichteter Quotenanteil (40% : 12 x 9)

Steuerausscheidung Einkommen im Verkaufsjahr

EinkommenTotalTGin %SGin %
Wertschriftenerträge6'0006'000
Fremd- und Eigenkapitalzins 1)   _9'000 6'30070.00  2'70030.00
Vermögensertrag       15'00012'300 2'700 
Schuldzinsen-6'400-4'000    62.50    -2'400    37.50
Erwerbseinkommen 1)72'00050'40070.0021'60030.00
Säule 3a-13'000 -9'10070.00 -3'90030.00
Reineinkommen67'60049'60073.3718'00026.63
Versicherungsabzug -3'100 -2'27473.37_  -82826.63
Steuerbares Einkommen64'500
=====
       47'300
=====
        17'200
=====

1) Ein Anteil des Einkommens aus selbständiger Erwerbstätigkeit wird beim Vermögensertrag als Ertrag für das im Geschäft investierte Eigenkapital berücksichtigt:
-Eigenkapitalzins 1% von Fr. 430'000 (Die Liegenschaften werden für die Berechnung des Eigenkapitalzinses zum interkantonalen Repartitionswert bewertet).
-Berechnung restliches selbständiges Erwerbseinkommen:
Fr. 81'000 - Fr. 4'300 (Eigenkapitalzins) - Fr. 4'700 (geschäftliche Schuldzinsen)