StP 2 Nr. 8

Steuerausscheidung - Kauf oder Verkauf eines Privatgrundstückes

1. Allgemeines

Bei Begründung oder Aufhebung eines Nebensteuerdomizils infolge Kauf oder Verkauf eines Grundstücks gilt die Einheit der Steuerperiode. Die Steuerpflicht dauert vom 1.1. - 31.12. der Steuerperiode (vgl. StP 55 Nr. 2). Für die Steuerausscheidung erfolgt bei Kauf oder Verkauf eines Grundstückes im interkantonalen Verhältnis eine Gewichtung aufgrund der tatsächlichen Besitzesdauer während der Steuerperiode.

2. Kauf eines Privatgrundstückes

2.1. Grundsatz

Beim Kauf eines Grundstückes wird der betreffende Repartitionswert (vgl. StP 2 Nr. 7) mit der Besitzesdauer gewichtet. Der gewichtete Vermögenswert wird sodann dem Belegenheitskanton zugeteilt (vgl. nachfolgendes Beispiel).

Der in der Steuerperiode erzielte Ertrag und die Gewinnungskosten (Unterhalts- und Verwaltungskosten) des betreffenden Grundstückes werden objektmässig dem Belegenheitskanton zugeteilt. Die Zuteilung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt dagegen im Verhältnis der den Kantonen zugeteilten Aktiven am Ende der Steuerperiode.

2.2. Beispiel mit Repartitionswerten ab 2019 ff.

Kauf einer Liegenschaft im Kanton Graubünden am 1. Juli. Der Repartitionswert des Kantons Graubünden beträgt 140%

Vermögensverhältnis im Kaufjahr    Vermögen Repartitionswert
Steuerwert Liegenschaft GRFr.  300'000Fr.  420'000   140%
bewegliches VermögenFr.   180'000
HypothekenFr.280'000

Steuerausscheidung Vermögen im Kaufjahr

VermögenTotalTGin %GRin %
Repartitionswert GR420'000420'000
Gewichtung Liegenschaft 1)   0210'000-210'500
Bewegliches Vermögen 180'000 180'000_______
Total der Aktiven600'000390'000   65.00210'000   35.00
Hypotheken-280'000-182'00065.00 -98'00035.00
Anpassung au Niveau TG 2) _70'000   35'000  35'000
Reinvermögen250'000173'00069.20    77'00030.80
Steuerfreibetrag -50'000  -69'20069.20 -30'80030.80
Steuerbares Vermögen150'000
======
      103'800
======
46'200
=====

1)Gewichtung Liegenschaft nach Besitzdauer = Fr. 420'000 : 360 x 180 = Fr. 210'000
2)Angleichung auf Niveau TG/Zuteilung auf beteiligte Kantone nach Besitzdauer:
- Repartitionsabschlag = Fr. 420'000 : 120% - Fr. 420'000 = Fr. 70'000
- Zuteilung Fr. 70'000 : 360 x 180 = - Fr. 35'000 je auf TG und GR

Einkommen im Kaufjahr
vom 1.1. - 31.12.
 Einkommen 
ErwerbseinkommenFr.75'000
Liegenschaftenertrag GRFr.10'500
WertschriftenertragFr.6'000
Liegenschaftenaufwand GR   Fr.2'400
BerufsauslagenFr.3'400
SchuldzinsenFr.6'000
Säule 3aFr.4'700
Freiwillige ZuwendungenFr.1'900
VersicherungsabzugFr.3'100

Steuerausscheidung Einkommen im Kaufjahr

EinkommenTotalTGin %GRin %
Liegenschaftenertrag GR10'50010'500
Wertschriftenertrag_ 6'000  6'000______
Vermögensertrag brutto      16'5006'000 10'500 
Liegenschaftenaufwand  -2'400_____      -2'400
Vermögensertrag netto 14'100         6'000  8'100
Schuldzinsen-6'000-3'900    65.00    -2'100    35.00
Erwerbseinkommen75'00075'000
Berufsauslagen-3'400-3'400
Säule 3a -4'700 -4'700_____
Reineinkommen75'00069'00092.006'0008.00
Freiwillige Zuwendungen-1'900-1'74892.00-1528.00
Versicherungsabzug -3'100 -2'85292.00  -2488.00
Steuerbares Einkommen70'000
=====
      64'400
=====
5'600
====

3. Verkauf eines Privatgrundstückes

3.1. Grundsatz

Beim Verkauf eines Grundstückes wird der betreffende Repartitionswert (vgl. StP 2 Nr. 7) dem Belegenheitskanton zugeteilt. Für die Zuteilung der Vermögenswerte wird sodann der Repartitionswert mit der Besitzesdauer gewichtet. Der Repartitionswert abzüglich dem gewichteten Vermögenswert ergibt den Korrekturwert für die Steuerausscheidung (vgl. nachfolgendes Beispiel).

Der dem Spezialsteuerdomizil zugeteilte Bruttovermögensanteil kann in bestimmten Fällen der Höhe des Vermögens am Ende der Steuerperiode entsprechen oder grösser sein. In diesem Fall wird dem Spezialsteuerdomizil maximal die Höhe des Bruttovermögens am Ende der Steuerperiode zugeteilt; das Hauptsteuerdomizil erhält dagegen keinen Vermögensanteil zugewiesen.

Existieren mehrere Spezialsteuerdomizile, übernimmt der Kanton, in dem sich die verkaufte Liegenschaft befunden hat, den Teil, der zu Lasten des Hauptsteuerdomizils geht und dessen Bruttovermögensanteil übersteigt.

Der in der Steuerperiode erzielte Ertrag und die Gewinnungskosten (Unterhalts- und Verwaltungskosten) des betreffenden Grundstückes werden objektmässig dem Belegenheitskanton zugeteilt.

Das Besteuerungsrecht für allfällige Veräusserungsgewinne (vgl. StP 2 Nr. 20) auf unbeweglichem Privatvermögen steht ebenfalls ausschliesslich dem Belegenheitskanton zu. Die Zuteilung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt dagegen im Verhältnis der den Kantonen zugeteilten Aktiven am Ende der Steuerperiode

3.2. Beispiel mit Repartitionswerten ab 2019 ff.

Verkauf einer Liegenschaft im Kanton Graubünden per 30. März. Der Repartitionswert des Kantons Graubünden beträgt 140%:

Vermögensverhältnis im Verkaufsjahr
per 31. Dezember
 Vermögen Repartitionswert
Liegenschaft GR (nur bis 31.03)Fr. 300'000Fr.  420'000   140%
bewegliches VermögenFr.420'000
SchuldenFr.90'000

Steuerausscheidung Vermögen im Verkaufsjahr

VermögenTotalTGin %GRin %
Liegenschaft GR0-420'000420'000
Gewichtung Liegenschaft 1)315'000-315'000
Bewegliches Vermögen 420'000 420'000______0
Total der Aktiven420'000315'000    75.00105'000    25.00
Hypotheken-90'000-67'50075.00 -22'50025.00
Anpassung au Niveau TG 2)_______  _17'500  -17'500
Reinvermögen330'000265'00080.30    65'00019.70
Steuerfreibetrag -100'000  -80'30080.30 -19'70019.70
Steuerbares Vermögen230'000
======
       284'700
======
45'3600
======

1)Gewichtung Liegenschaft: (Fr. 300 000 x 140%) : 360 x 90 = Fr. 105 000
- Korrekturwert: Fr. 420'000 - Fr. 105'000 = Fr. 315'000
2)Angleichung auf Niveau TG/Zuteilung auf beteiligte Kantone nach Besitzdauer:
- Repartitionszuschlag = Fr. 420'000 : 120% - Fr. 420'000 = - Fr. 70'000
- Zuteilung - Fr. 70'000 : 360 x 90 = Fr. 17'500 zu Gunsten GR und zu Lasten TG

 

Einkommen im Verkaufsjahr
 vom 1.1. - 31.12.
 Einkommen 
ErwerbseinkommenFr.75'000
Liegneschaftenertrag GRFr.7'000
WertschriftenertragFr.10'000
Liegenschaftenaufwand GRFr.1'400
BerufsauslagenFr.3'840
SchuldzinsenFr.8'000
Säule 3aFr.6'760
Freiwillige ZuwendungenFr.   900
VersicherungsabzugFr.3'100

Steuerausscheidung Vermögen im Verkaufsjahr

EinkommenTotalTGin %GRin %
Liegenschaftenertrag GR7'0007'000
Wertschriftenertrag_10'000 10'000_____
Vermögensertrag brutto      17'00010'000 7'000 
Liegenschaftenaufwand  -1'400 _____     -1'400
Vermögensertrag netto 15'600         10'000  5'600
Schuldzinsen-8'000-6'000    75.00    -2'000    25.00
Erwerbseinkommen75'00075'000
Berufsauslagen-3'840-3'840
Säule 3a -6'760 -6'760_____
Reineinkommen72'00068'40095.003'6005.00
Freiwillige Zuwendungen900-85595.00-455.00
Versicherungsabzug -3'100 -2'94595.00  -1555.00
Steuerbares Einkommen68'000
=====
      64'600
=====
3'400
====