StP 2 Nr. 8

Steuerausscheidung - Kauf oder Verkauf eines Privatgrundstückes

1. Allgemeines

Bei Begründung oder Aufhebung eines Nebensteuerdomizils infolge Kauf oder Verkauf eines Grundstücks gilt die Einheit der Steuerperiode. Die Steuerpflicht dauert vom 1.1. - 31.12. der Steuerperiode (vgl. StP 55 Nr. 2). Für die Steuerausscheidung erfolgt bei Kauf oder Verkauf eines Grundstückes im interkantonalen Verhältnis eine Gewichtung aufgrund der tatsächlichen Besitzesdauer während der Steuerperiode.

2. Kauf eines Privatgrundstückes

2.1. Grundsatz

Beim Kauf eines Grundstückes wird der betreffende Repartitionswert (vgl. StP 2 Nr. 7) mit der Besitzesdauer gewichtet. Der gewichtete Vermögenswert wird sodann dem Belegenheitskanton zugeteilt (vgl. nachfolgendes Beispiel).

Der in der Steuerperiode erzielte Ertrag und die Gewinnungskosten (Unterhalts- und Verwaltungskosten) des betreffenden Grundstückes werden objektmässig dem Belegenheitskanton zugeteilt. Die Zuteilung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt dagegen im Verhältnis der den Kantonen zugeteilten Aktiven am Ende der Steuerperiode.

2.2. Beispiel

Kauf einer Liegenschaft im Kanton Graubünden am 1. Juli 2016. Repartitionswert Kanton Graubünden 115%:

Vermögensverhältnis 31.12.2016 Vermögen Repartitionswert
Steuerwert Liegenschaft GRFr.  300'000Fr.  345'000   115%
bewegliches VermögenFr.   220'000
HypothekenFr.150'000

Steuerausscheidung Vermögen 2016

VermögenTotalTGin %GRin %
Repartitionswert GR345'000345'000
Gewichtung Liegenschaft 1)   172'500-172'500
Bewegliches Vermögen 220'000 220'000_______
Total der Aktiven565'000392'500   69.47172'500   30.53
Hypotheken-150'000-104'20569.47 -45'79530.53
Anpassung au Niveau TG 2) 147'856   73'928  73'928
Reinvermögen562'856362'22364.35    200'63335.65
Steuerfreibetrag -50'000  -32'17564.35 -17'82535.65
Steuerbares Vermögen512'856
======
      330'000
======
182'800
======

1)Gewichtung Liegenschaft nach Besitzdauer = Fr. 345'000 : 360 x 180 = Fr. 172'500
2)Angleichung auf Niveau TG/Zuteilung auf beteiligte Kantone nach Besitzdauer:
- Repartitionszuschlag = Fr. 345'000 : 70% - Fr. 345'000 = Fr. 147'856
- Zuteilung Fr. 147'856 : 360 x 180 = Fr. 73'928 je auf TG und GR

Einkommen vom 1.1. - 31.12.2016 Einkommen 
ErwerbseinkommenFr.75'000
WertschriftenertragFr.6'000
Liegenschaftenertrag GRFr.10'500
Liegenschaftenaufwand GRFr.2'100
BerufsauslagenFr.2'950
SchuldzinsenFr.6'000
Säule 3aFr.6'350
Freiwillige ZuwendungenFr.1'000
VersicherungsabzugFr.3'100

Steuerausscheidung Einkommen 2016

EinkommenTotalTGin %GRin %
Liegenschaftenertrag GR10'50010'500
Wertschriftenertrag_ 6'000  6'000______
Vermögensertrag brutto      16'5006'000 10'500 
Liegenschaftenaufwand  -2'100_____      -2'100
Vermögensertrag netto 14'400         6'000  8'400
Schuldzinsen-6'000-4'168    69.47    -1'832    30.53
Erwerbseinkommen75'00075'000
Berufsauslagen-2'950-2'950
Säule 3a -6'350 -6'350_____
Reineinkommen74'10067'53291.146'5688.86
Freiwillige Zuwendungen-1'000-91191.14-898.86
Versicherungsabzug -3'100 -2'82591.14  -2758.86
Steuerbares Einkommen70'000
=====
      63'800
=====
6'200
====

3. Verkauf eines Privatgrundstückes

3.1. Grundsatz

Beim Verkauf eines Grundstückes wird der betreffende Repartitionswert (vgl. StP 2 Nr. 7) dem Belegenheitskanton zugeteilt. Für die Zuteilung der Vermögenswerte wird sodann der Repartitionswert mit der Besitzesdauer gewichtet. Der Repartitionswert abzüglich dem gewichteten Vermögenswert ergibt den Korrekturwert für die Steuerausscheidung (vgl. nachfolgendes Beispiel).

Der dem Spezialsteuerdomizil zugeteilte Bruttovermögensanteil kann in bestimmten Fällen der Höhe des Vermögens am Ende der Steuerperiode entsprechen oder grösser sein. In diesem Fall wird dem Spezialsteuerdomizil maximal die Höhe des Bruttovermögens am Ende der Steuerperiode zugeteilt; das Hauptsteuerdomizil erhält dagegen keinen Vermögensanteil zugewiesen.

Existieren mehrere Spezialsteuerdomizile, übernimmt der Kanton, in dem sich die verkaufte Liegenschaft befunden hat, den Teil, der zu Lasten des Hauptsteuerdomizils geht und dessen Bruttovermögensanteil übersteigt.

Der in der Steuerperiode erzielte Ertrag und die Gewinnungskosten (Unterhalts- und Verwaltungskosten) des betreffenden Grundstückes werden objektmässig dem Belegenheitskanton zugeteilt.

Das Besteuerungsrecht für allfällige Veräusserungsgewinne (vgl. StP 2 Nr. 20) auf unbeweglichem Privatvermögen steht ebenfalls ausschliesslich dem Belegenheitskanton zu. Die Zuteilung der Schulden und Schuldzinsen erfolgt dagegen im Verhältnis der den Kantonen zugeteilten Aktiven am Ende der Steuerperiode

3.2. Beispiel

Verkauf einer Liegenschaft im Kanton Graubünden per 30. April 2016 Repartitionswert Kanton Graubünden 115%:

Vermögensverhältnis 31.12.2016 Vermögen Repartitionswert
Liegenschaft GR (nur bis 30.04.2016)Fr. 300'000Fr.  345'000   115%
bewegliches Vermögen per 31.12.2016Fr.500'000
Schulden per 31.12.2016Fr.100'000

Steuerausscheidung Vermögen 2016

VermögenTotalTGin %GRin %
Bewegliches Vermögen500'000500'000
Liegenschaft GR-345'000345'000
Gewichtung Liegenschaft 1)   _______ 230'000-230'000
Total der Aktiven500'000385'000    77.00115'000    23.00
Hypotheken-100'000-77'00077.00 -23'00023.00
Anpassung au Niveau TG 2)_______  -49'285  49'285
Reinvermögen400'000258'71564.68    141'28535.32
Steuerfreibetrag -50'000  -32'34064.68 -17'66035.32
Steuerbares Vermögen350'000
======
       226'400
======
123'600
======

1)Gewichtung Liegenschaft: (Fr. 300 000 x 115%) : 360 x 120 = Fr. 115 000
- Korrekturwert: Fr. 345 000 - Fr. 115 000 = Fr. 230 000
2)Angleichung auf Niveau TG/Zuteilung auf beteiligte Kantone nach Besitzdauer:
- Repartitionszuschlag = Fr. 345 000 : 70% - Fr. 345 000 = Fr. 147 856
- Zuteilung Fr. 147 856 : 360 x 120 = Fr. 49 285 zu Gunsten GR und zu Lasten TG

 

Einkommen vom 1.1. - 31.12.2016 Einkommen 
ErwerbseinkommenFr.75'000
WertschriftenertragFr.10'000
Liegenschaftenertrag GRFr.7'000
Liegenschaftenaufwand GRFr.1'400
BerufsauslagenFr.2'950
SchuldzinsenFr.8'000
Säule 3aFr.6'350
Freiwillige ZuwendungenFr.1'000
VersicherungsabzugFr.3'100

Steuerausscheidung Vermögen 2016

EinkommenTotalTGin %GRin %
Liegenschaftenertrag GR7'0007'000
Wertschriftenertrag_10'000 10'000_____
Vermögensertrag brutto      17'00010'000 7'000 
Liegenschaftenaufwand  -1'400 _____     -1'400
Vermögensertrag netto 15'600         10'000  5'600
Schuldzinsen-8'000-6'160    77.00    -1'840    23.00
Erwerbseinkommen75'00075'000
Berufsauslagen-2'950-2'950
Säule 3a -6'350 -6'350_____
Reineinkommen73'30069'54094.873'7605.13
Freiwillige Zuwendungen-1'000-94994.87-515.13
Versicherungsabzug -3'100 -2'94194.87  -1595.13
Steuerbares Einkommen69'200
=====
      65'700
=====
3'500
====